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做客嘉宾:福建闽君律师事务所卓文彬律师

    买卖、赠与、继承,哪种交易更划算?

    问:父亲名下有一套房产,如今要过户到我的名下,听说可以通过买卖、赠与、继承三种方式完成。请问,通过哪种方式完成过户,缴纳的税费最少?

    答:房屋买卖过程中涉及的费用包括营业税、个人所得税、契税、公证费、交易手续费、登记费、贴花费、评估费等。如果是发生房屋买卖行为,根据实际情况的不同,需要缴纳不同金额的营业税、个人所得税、契税、交易手续费、登记费、贴花费、评估费等。如果是发生赠与行为,根据实际情况的不同,需要缴纳不同金额的营业税、个人所得税、契税、交易手续费、登记费、贴花费。如果是发生继承行为,契税、公证费、交易手续费、登记费、贴花费等费用。综合来看,一般而言,通过继承房产完成过户最划算,但此行为必须建立在被继承人死亡的前提下。其次,是买卖交易。最后,是赠与行为。

    产权只登记在一人名下,出资人如何维护自己权益?

    问:林女士与王先生是恋人关

    系,因为交往期间,两人关系亲密,并计划后年结婚。于是,两人于去年底全款购买了一套商品房,其中王先生出资80%,但产权证登记在林女士一人的名下。没想到,两人后来因性格不合,双方分手。王先生就主张执行房产分割,拿回80%的房子产权,但是林女士不赞同。王先生想问,遇到这种情况,如何维护自己的权益。

    答:林女士与王先生共同购买的房子虽然只登记在林女士一人的名下,但根据当时购买该套房产的出资情况来看,王先生是有权主张确认自己的房产所有权的。至于王先生能否要回产权,则要看王先生能否证明自己当时的出资情况。如果王先生能够证明自己当时的出资金额,那么,王先生就有可能享有80%的房屋产权。

    但是,如果林女士在王先生主张确认自己的房产权利之前,未经王先生的同意而将房屋卖与第三方,该交易也是合法有效的,产权将过户至第三方名下,王先生则无权向交易的相对方主张房屋产权,对于自己遭受的损失只能请求林女士赔偿。

    律师提醒说,对于因为种种原因而不便登记为产权人的出资人,想要保护自己的权利,首先必须保存、收集好自己的出资凭证,避免日后纠纷出现后无据可查。同时,对通过借款方式筹集资金买房的购房人,也要保存好相关的借款凭证。对于共同出资购房的,可以通过签订协议的方式明确约定各自享有的产权份额。

    不赡养老人就不能分遗产?

    问:林女士今年已经到了花甲之年,她有3个兄弟姐妹,在家排行老三。在这个大家庭里面,除了两个弟弟之外,长辈中只剩下林女士的母亲一人,所以,照顾老人的担子几乎全压在她一个人的身上。可是令林女士郁闷的是,她的两个弟弟既不出力也不出钱。林女士想问,遇到这种情况,等她母亲百年之后,她的两个弟弟是否会因为没有尽孝心而失去分家产的资格?

    答:不赡养老人或者说对老人所尽赡养义务比较少的,从道德上应加以谴责,但从法律上来讲,这样的人不一定就不具有继承权。一般在不赡养老人,但又没有证据证明其曾伤害过老人的情况下,这样的“不孝”子女还是具有继承权的。

    东快记者黄惠